Случайное фото:

В помощь гражданам. Права несовершеннолетних на объекты недвижимости

Несовершеннолетние лица в силу возраста – наиболее уязвимые, подверженные влиянию и менее защищенные субъекты. Однако, несмотря на эти обстоятельства, несовершеннолетние являются полноправными участниками гражданского оборота, в том числе и при осуществлении ими прав на недвижимое имущество. В отношении несовершеннолетних граждан законодательством Российской Федерации установлены специальные правила.
На основании ст. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами независимо от пола, возраста и иных признаков. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Однако в любом государстве возможность лица приобретать своими волевыми действиями права и обязанности зависит от достижения лицом определенного возраста, и вместе с тем приобретения психологической зрелости, эмоциональной устойчивости. Возраст достижения полной дееспособности в иностранных государствах колеблется от 18 лет до 21 года.
Статья 21 ГК РФ устанавливает, что способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Таким образом, с наступлением совершеннолетия гражданин свободен участвовать в сделках и своими действиями, специально направленными на возникновение прав и обязанностей, приобретать для себя новые права и обязанности.
В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Согласно ст. 13 Семейного кодекса Российской Федерации установленный возраст вступления в брак – восемнадцать лет. Но при наличии уважительных причин в брак могут вступить и лица, достигшие возраста шестнадцати лет. В качестве особых обстоятельств могут служить, например, призыв на срочную военную службу будущего супруга, нахождение в фактических брачных отношениях. Разрешение на вступление в брак до достижения шестнадцатилетнего возраста оформляют органы местного самоуправления по месту жительства лиц, желающих вступить в брак, на основании их личного заявления.
Возможно вступление в брак и до достижения 16 лет. При этом учитываются исключительные обстоятельства, например, беременность будущей супруги, рождение ребенка, смертельное заболевание. Порядок и условия такого брака могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки в отношении объектов недвижимости самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Это правило касается отчуждения, приобретения, обременения недвижимости. Письменное согласие может быть выражено письменно на самом договоре, выражающем содержание сделки, либо посредством подачи в орган по государственной регистрации отдельного заявления от законного представителя. Кроме того, если сделка совершается представителем, действующем на основании доверенности, выданной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, согласие на совершение такой сделки указывается родителем в самой доверенности. 
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным ими сделкам. То есть несовершеннолетний от четырнадцати до восемнадцати лет вправе вносить денежные средства на счет продавца квартиры (или передавать наличные деньги), получать деньги в счет оплаты за проданный объект недвижимости по наличному или безналичному расчету, расписываться в получении денег, уплачивать штрафы и пени, вызванные просрочкой платежа и т. д.
Иной правовой статус установлен гражданским законодательством в отношении малолетних граждан (то есть не достигших четырнадцатилетнего возраста).
Согласно ст. 28 ГК РФ за малолетних детей, сделки, предметом которых является недвижимое имущество, совершают от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его законные представители.
В силу возраста и указания закона несовершеннолетние не вправе без участия представителей участвовать в сделках с недвижимостью. Однако при отсутствии обоих родителей (в связи со смертью, лишением родительских прав, уклонении от воспитания либо защиты прав и интересов несовершеннолетних), над лицами, оставшимся без попечения родителей, для защиты их прав и интересов, а также в целях воспитания устанавливается опека и попечительство. Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия.
В соответствии со ст. 32 ГК РФ опека устанавливается над малолетними. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
Согласно ст. 33 ГК РФ попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно (в том числе сделки, предметом которых является недвижимое имущество). Попечители несовершеннолетних граждан оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц.
В целях защиты прав и законных интересов, обеспечения достойного уровня жизни подопечных на основании Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее – Закон об опеке) на территории Российской Федерации осуществляют деятельность органы опеки и попечительства. Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В Республике Карелия полномочия органов опеки и попечительства преданы органам местного самоуправления (на территории г. Петрозаводска – Администрации Петрозаводского городского округа). Орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.
Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства.
Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане. Не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав, а также граждане, имеющие на момент установления опеки или попечительства судимость за умышленное преступление против жизни или здоровья граждан.
Опекун или попечитель может быть назначен только с его согласия. При этом должны учитываться его нравственные и иные личные качества, способность к выполнению обязанностей опекуна или попечителя, отношения, существующие между ним и лицом, нуждающимся в опеке или попечительстве, а если это возможно - и желание подопечного.
Гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.
Согласно ст. 37 ГК РФ, ст. 20 Закона об опеке опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
По общему правилу недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением случаев, установленных законом. Как правило, сделка, направленная на распоряжение имуществом, должна совершаться к выгоде подопечного. Кроме того, сделка отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, может быть совершена при перемене места жительства подопечного; при необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в других исключительных случаях.
Таким образом, при намерении опекуна (попечителя), родителя совершить сделку по распоряжению объектом недвижимости, принадлежащим подопечному, необходимо заранее позаботиться о получении согласия органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
 На основании ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Следовательно, родители (их супруги и близкие родственники) не вправе продать имущество своему ребенку (подопечному), а также купить его имущество или получить в дар.
В соответствии с п. 1 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей от имени малолетних. Таким образом, закон запрещает дарение объектов недвижимости, принадлежащих лицам, не достигшим четырнадцати лет, кому бы то ни было.
При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного может быть заключен договор о доверительном управлении таким имуществом.
Особые правила предусмотрены для случаев распоряжения долей в праве собственности на любой объект недвижимости, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если сособственниками квартиры, комнаты являются несовершеннолетние, согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 1. ст. 21 Закона об опеке опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав. Таким образом, перед тем как представитель несовершеннолетнего выразит отказ от преимущественного права покупки доли в праве собственности (либо даст несовершеннолетнему согласие на отказ от преимущественного права покупки), необходимо получить согласие органа опеки на отказ от принадлежащих подопечному прав (в указанном случае – на отказ от преимущественного права покупки). Аналогичные правила действуют при совершении сделок возмездного отчуждения комнат в коммунальных квартирах (в том числе в общежитиях) в отношении собственников других комнат.
В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы. При отчуждении жилого помещения, права на которое закреплены за указанными лицами, в договоре должны содержаться сведения о сохраняющем право пользования гражданине.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
На основании п. 4 ст. 28 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Сведения, направленные органом опеки вносятся в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним. При обращении собственника данного жилого помещения в орган по регистрации с заявлением о проведении государственной регистрации сделки отчуждения данного жилого помещения, в обязательном порядке уточняются сведения о несовершеннолетнем, испрашивается согласие органа опеки.
По достижении малолетним подопечным четырнадцати лет опека над ним прекращается, а гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без дополнительного решения об этом (п. 2 ст. 40 ГК РФ).
Попечительство над несовершеннолетним прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетним подопечным восемнадцати лет, а также при вступлении его в брак и в других случаях приобретения им полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 3 ст. 40 ГК РФ).
 
Главный специалист-эксперт
Отдела регистрации прав Управления
Федеральной службы государственной
 регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия                                                                        О. Б. Шипнягова
Другая информация по оформлению документов в собственность здесь: http://amsu.kondopoga.ru/zemlja/infa/

При использовании материалов ссылка на сайт ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Архив новостей:
<< январь 2018
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
Сб
Вс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031
< alt="О ходе исполнения указов Президента РФ от 7 мая 2012">


Официальный сайт Республики Карелия
Опрос о деятельности руководителей органов местного самоуправления
Горячая телефонная линия
Малый бизнес Большой страны
Баннер Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций)
torgi.gov.ru - официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов Официальный интернет-портал правовой информации Ссылка на портал Карелиястата к материалам по ВСХП-2016г портал малого и среднего предпринимательства Карелии Банк Вакансий Безопасный город
Наш канал YouTube